Cosa dice il Codice Civile sulle spese condominiali
L'articolo 1117 del Codice Civile definisce le parti comuni del condominio, tra cui scale, anditi, portoni e cortili. La pulizia di questi spazi è una spesa che grava su tutti i condòmini, in quanto proprietari pro quota delle aree comuni. L'articolo 1123 stabilisce il principio cardine della ripartizione: le spese si dividono in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Per i condomini di Varese, Como e Monza questo significa che ciascun proprietario contribuisce in proporzione al valore della propria unità immobiliare rispetto al totale dell'edificio.
Come funzionano le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali attribuiscono a ogni unità immobiliare un valore espresso in millesimi. La tabella A (proprietà generale) è quella utilizzata per la ripartizione delle spese di pulizia delle parti comuni. In alcuni condomini si adotta anche una tabella specifica per le scale, che tiene conto del piano di appartenenza: chi abita ai piani alti utilizza maggiormente le scale e quindi contribuisce in misura superiore. L'assemblea condominiale può deliberare criteri diversi, ma serve una maggioranza qualificata per modificare le tabelle esistenti.
- Tabella A: ripartizione generale per millesimi di proprietà
- Tabella B (scale): tiene conto del piano e dell'utilizzo effettivo
- Criteri misti: combinazione di millesimi e utilizzo per specifici servizi
- Modifiche: servono almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti
Il ruolo dell'amministratore e le delibere assembleari
L'amministratore di condominio ha il compito di eseguire le delibere dell'assemblea in materia di pulizie. Può proporre preventivi di imprese specializzate, ma è l'assemblea a decidere a quale affidare l'incarico. A Gallarate, Busto Arsizio e Saronno è sempre più diffusa la scelta di affidarsi a ditte professionali anziché al portiere o a soluzioni fai-da-te. La delibera che approva il contratto di pulizia richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. L'amministratore è poi responsabile del pagamento dell'impresa e della riscossione delle quote dai condòmini.
Morosità e conseguenze per i condòmini inadempienti
Quando un condòmino non paga la propria quota per le spese di pulizia, l'amministratore è tenuto ad agire per il recupero del credito. Dopo la riforma del 2012, l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base del riparto approvato dall'assemblea. Il condòmino moroso non può opporsi alla delibera solo perché ritiene eccessive le spese, a meno che non dimostri un vizio nella convocazione o nella votazione. Nei condomini di Tradate, Como e della provincia di Varese, la gestione tempestiva della morosità è fondamentale per garantire la continuità del servizio di pulizia.
Approfondisci
Domande Frequenti
L'inquilino deve pagare le spese di pulizia condominiale?
Sì. Secondo la legge 392/1978 e gli accordi contrattuali più comuni, le spese ordinarie di pulizia delle parti comuni sono a carico dell'inquilino. Il proprietario resta responsabile verso il condominio, ma può rivalersi sull'inquilino. Il contratto di locazione può prevedere modalità specifiche di rimborso.
Si può cambiare impresa di pulizie senza l'assemblea?
No, la scelta dell'impresa di pulizie è una decisione che spetta all'assemblea condominiale. L'amministratore può proporre alternative e raccogliere preventivi, ma il cambio di fornitore deve essere approvato con delibera assembleare a maggioranza semplice.
Cosa succede se le pulizie condominiali non vengono fatte?
Se l'amministratore non provvede a garantire la pulizia delle parti comuni, i condòmini possono contestare formalmente la sua gestione. In casi estremi, l'assemblea può revocare l'amministratore per giusta causa. Inoltre, la mancata pulizia può configurare violazioni delle norme igienico-sanitarie comunali.